A adjudicação compulsória, foi prevista inicialmente no Código Civil e Código de Processo Civil, sendo originariamente um procedimento judicial utilizado para aquisição de um determinado bem, nos casos onde há recusa ou dificuldades na transmissão voluntária e ordinária por meio da outorga da escritura definitiva. Através desse procedimento, o Juiz determina a expedição de uma Carta de Adjudicação que servirá para transmissão do bem ao adquirente de boa fé.
No entanto, a novidade trazida ao Ordenamento Jurídico pela Lei nº 14.382/2022, que alterou a Lei Federal nº 6.015/73, foi a possibilidade, sem prejuízo da via jurisdicional, da regularização do registro da propriedade imobiliária através da Adjudicação Compulsória Extrajudicial, a qual poderá ser requerida diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de intervenção Judicial, bastando apenas cumprir os requisitos estabelecidos no art. 216-B, da Lei nº 6.015/73.
Nesse sentido, tratando-se de bens imóveis, preenchidos os requisitos legais, somente integrarão ao patrimônio do adquirente após o registro no Cartório competente. Para isso, seja pela via judicial ou extrajudicial, deve haver a assistência de um advogado, devendo ainda observar a incidência do Imposto de Transmissão de sobre Bens Imóveis (ITBI).
Assim, reunida a documentação necessária, o próximo passo e comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis e realizar a apresentação dos documentos, possibilitando ao Oficial de Registro realização da prenotação e o exame exaustivo do título. Estando apto será registrado ou irá devolvê-lo para adequação.
Via de regra, para o registro da Adjudicação Compulsória Judicial, o interessado deve apresentar a Carta de Adjudicação na íntegra e original (ou cópias devidamente autenticadas pela Secretaria na qual tramitou o processo).
Por outro lado, a Adjudicação Compulsória Extrajudicial, de acordo com o art. 216-B, da Lei Federal nº 6.015/73, incluído pela Lei nº 14.382/2022, estabelece um regramento diferente, estabelecendo que são legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador, cessionário, promitente cessionário, seus sucessores ou ainda o promitente vendedor, representado por advogado. Para isso, para pleitear o registro extrajudicial por meio da adjudicação extrajudicial, devem ser apresentados no RI os seguintes documentos:
· Requerimento de processamento extrajudicial de adjudicação compulsória, feito pelo promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por Advogado, com firma reconhecida ou assinatura presencial ou, se documento nato digital, assinado com certificado ICP-Brasil ou com certificado notarizado e firma eletrônica reconhecida;
· Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso, com firmas reconhecidas e com a respectiva prova de quitação; caso estejam ausentes do instrumento particular a qualificação completa do(s) adquirente(s), cópias autenticadas legíveis de Documento Oficial de Identidade (carteira de identidade, carteira de trabalho, carteira profissional, passaporte, carteira de identificação funcional, carteira nacional de habilitação – CNH) e Comprovante de Inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas – CPF, cópia autenticada ou via original de Certidão de Nascimento ou Casamento, emitidas em até 90 (noventa) dias e, casado sob regime de bens diverso do legal, via original de Certidão de Registro de Pacto Antenupcial no Cartório de Registro de Imóveis;
· Prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;
· Ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;
· Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente e, se houver, dos cessionários ou promitentes cessionários, que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação (Justiça Estadual e Federal de 1ª e 2ª instâncias); quando das certidões de feitos ajuizados constar a distribuição positiva, apresentar certidão complementar, expedida pelo escrivão do feito, sobre seu desfecho ou estado atual; tal complementação será desnecessária quando se trate de ação que, pela sua própria natureza, desde logo aferida pela certidão do distribuidor judicial, não tenha qualquer repercussão econômica ou relação com o imóvel objeto da adjudicação compulsória;
· Procuração outorgada ao Advogado pelo promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, com poderes específicos, com firma reconhecida ou assinatura presencial ou, se documento nato digital, assinado com certificado ICP-Brasil ou com certificado notarizado e firma eletrônica reconhecida;
· Certidão de Quitação de ITBI relativo à operação, na qual conste o valor de avaliação do imóvel, com via original ou cópia autenticada legível da respectiva Guia do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens de Imóveis – ITBI (ou cópia autenticada) e comprovante de quitação, relativo ao negócio jurídico celebrado;
· Tratando-se de imóvel urbano, apresentar Certidão Comprobatória ou Certidão de Valor Venal, ou Guia de IPTU, ou qualquer outro documento emitido pela Prefeitura que possibilite atualizar a matrícula quanto à designação cadastral (se houver);
· Tratando-se de imóvel rural, apresentar CCIR, ITR e CAR;
Por fim, no ato do exame exaustivo do título, poderão ser solicitados outros documentos e/ou informações que fizerem necessário.
Verifique a Nota Técnica 03/2022 do CORIMG
