Por Michely Freire Fonseca Cunha

A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) está prevista na Lei nº 13.465/17 e é regulamentada pelo Decreto nº 9.310/18, que traz a possibilidade de regularização dos imóveis urbanos dos municípios a partir dos instrumentos elencados nessas legislações.

A Reurb é admitida para núcleos urbanos irregulares existentes no município, ou seja, moradias, conjuntos habitacionais, condomínios horizontais, verticais ou mistos, comércio e indústria. Há a ressalva de que a regularização fundiária de núcleos urbanos informais constituídos por unidades imobiliárias não residenciais deve ser feita por meio de Reurb-E.

A nova legislação permite que o município classifique os núcleos informais (bairros) derivados de loteamentos e condomínios ou conjuntos habitacionais como de interesse social (Reurb-S) se os ocupantes possuírem renda familiar de até cinco salários mínimos, e interesse específico (Reurb-E) se os ocupantes possuírem renda superior.

Ao classificar o núcleo em Reurb-S, o município ficará responsável pela elaboração de Projeto de Regularização Fundiária (PRF) e por obras de infraestrutura mínimas, se essas forem necessárias. Cabe também ao município a responsabilidade de promover, ao final do processo, o registro imobiliário da unidade regularizada no cartório de Imóveis, de forma gratuita. Isso significa que cada casa, apartamento ou loja comercial inserida em um núcleo informal classificado como Reurb-S receberá uma nova matrícula e o ocupante se tornará proprietário sem que tenha que desembolsar qualquer valor para essa regularização.

Os ocupantes de unidades imobiliárias ou os próprios loteadores e empreendedores de núcleos informais classificados como Reurb-E poderão promover a regularização, custeando a elaboração do PRF e arcando com a conclusão das obras de infraestrutura. Nesse caso, compete ao município aprovar os documentos produzidos pelos interessados.

Para os bairros ou núcleos formados antes de 19 de dezembro de 1979, a lei traz um rito mais simplificado de regularização e também prevê a utilização dos instrumentos da regularização fundiária para promover o registro do parcelamento e conferir a propriedade ao atual ocupante. Além disso, a nova lei de Reurb permite que os povoados ou vilas localizadas fora do perímetro urbano, mas com unidades imobiliárias de uso urbano, também possam ser regularizadas pelo município.

O município poderá dividir o núcleo maior em núcleos menores de regularização (Reurb por quadra) ou, ainda, estabelecer que o procedimento referente àquele núcleo (maior ou menor) seja feito por partes, ou seja, incluindo ou não construções ou parcelas que necessitem de estudos técnicos ambientais ou de áreas de risco. Pode ser dada, também, prioridade aos núcleos consolidados que já tenham infraestrutura mínima, com posterior regularização dos núcleos dotados de pouca ou nenhuma infraestrutura essencial.

A possibilidade de se fazer Reurb de lote ou unidade isolada deve ser aprovada pelo município apenas em casos muito específicos e que não exijam, por exemplo, a elaboração do PRF. Se houver necessidade de elaboração do PRF, o ideal é que o município conclua a Reurb de uma quadra para evitar prejuízo aos cofres públicos, bem como para que as áreas públicas sejam devidamente regularizadas na Reurb-E.

Manual orienta municípios

Desde a publicação da Lei 13.465/17, os municípios tornaram-se protagonistas no planejamento e execução de projetos de regularização fundiária dos núcleos urbanos informais situados em seus territórios. Entretanto, por se tratar de procedimento novo, muitas dúvidas ainda impedem que os gestores públicos tomem a iniciativa da regularização.

Percebendo a escassez de materiais que tratassem da regularização fundiária de forma direcionada à administração pública municipal, assumi o desafio de produzir o Manual de Regularização Fundiária Urbana, o primeiro lançamento com o selo CORI-MG em parceria com a editora Juspodivm.

O manual apresenta modelos práticos para utilização pelo poder público municipal, em conformidade com a Lei nº 13.465/17 e os Decretos nº 9.310/18 e 9.597/2018, que dispõem sobre normas da Reurb. A partir da leitura da obra, os agentes públicos poderão entender as etapas e modalidades da regularização e acessar os dados e instrumentos necessários para desenvolverem o processo com segurança jurídica em seus municípios.

Michely é oficiala de Registro de Imóveis em Virginópolis, pós-graduada em Direito Notarial e Registral Imobiliário pela Universidade Anhanguera (Uniderp) e membro do Departamento de Regularização Fundiária do CORI-MG.

Coluna publicada no Jornal de Notícias, na edição de 18 e 19 de maio de 2019