Luana Caroline Botelho de Araújo, Registradora Substituta do Ofício do 1º
Registro de Imóveis de Montes Claros

O procedimento de retificação administrativa de área, previsto no artigo 213, II, da Lei n.º 6.015/73, visa à averbação da inserção ou correção de medidas perimetrais do imóvel na matrícula, quando estas se mostrarem omissas, imprecisas ou não exprimirem a verdade. Antes da Lei n.º 10.931, de 02/08/2004, isso só era possível por requerimento do interessado por meio da via judicial.

Quando falamos em procedimento de retificação administrativa de área, não estamos falando de alteração na disposição do solo, e sim de mera correção de um erro encontrado dentro do sistema registrário, que fez com que houvesse divergência entre o que se encontra atualmente no registro e os direitos adquiridos pelas partes. Pode-se afirmar que não se trata de uma inovação, uma modificação do imóvel, como ocorre nos casos de unificação e desmembramento, mas sim de uma mera correção.

Quando não existe a precisa descrição perimetral do imóvel na matrícula, que é composta, geralmente, de marcos, ângulos (ou azimutes), distâncias e confrontantes, tal procedimento é obrigatório para as averbações de desmembramento, unificação, construção, baixa e habite-se e registro de instituição de condomínio.

Imóvel matriculado é aquele que possui matrícula própria no cartório de Registro de Imóveis competente, a qual individualiza o imóvel identificando-o pela sua correta descrição e localização. É na matrícula do imóvel que são lançados os atos de registro e averbação, os quais permitem identificar a real situação jurídica do bem.

A retificação administrativa de área deve ser promovida, a requerimento do interessado, junto ao cartório de Registro de Imóveis competente, mediante apresentação de documentos, tais como:

• Requerimento, com a justificativa para a retificação administrativa de área, o valor de mercado atual do imóvel, as declarações sob as penas da lei, a responsabilidade civil e criminal que não optou pelo procedimento judicial de retificação de área, inexistindo qualquer ação judicial nesse sentido, bem como ciência do teor do artigo 213, § 14, da Lei n.º 6.015/73, de que as medidas foram feitas intra muros;
• Planta/Croqui e Memorial Descritivo do imóvel, com a aprovação da Prefeitura Municipal, no prazo de validade de 180 dias;
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do profissional que tiver procedido ao levantamento;
• Carta / declaração inequívoca de anuência de confrontantes, com firmas reconhecidas;
• Outras situações, a depender de cada caso concreto.

Cumpre ressaltar que a Lei ao estabelecer “a requerimento do interessado” como pessoa hábil a requerer este procedimento, quer dizer que mesmo que a pessoa não seja a proprietária do imóvel, desde que demonstre interesse jurídico na retificação, poderá requerê-la. Interesse jurídico aqui entendido como aquele no qual o interessado poderá ter seus direitos afetados diretamente pelo resultado do ato, como por exemplo o compromissário comprador, o herdeiro com inventário pendente, o adquirente com escritura ainda não registrada, o titular de direito real de garantia sobre o bem, entre outros. Cabe esclarecer que o proprietário é sempre interessado e, caso não seja ele a dar início ao procedimento, deverá ser ouvido.

Em caso de falta de anuência de confrontante, que pode se dar por diversos motivos, a Lei n.º 6.015/73 prevê em seu artigo 213, II, § 2º, que o interessado pode requerer ao Registro de Imóveis competente que efetue a notificação do confrontante para que este, dentro de 15 dias, impugne o pedido de retificação sob pena de anuência tácita.

Havendo impugnação fundamentada, o procedimento de retificação administrativa de área só poderá continuar na via administrativa, ou seja, perante o cartório de Registro de Imóveis, se houver desistência de uma das partes ou acordo entre elas. Caso contrário, conforme dispõe o artigo 213, II, § 6º, da Lei n.º 6.015/73, havendo um litígio, o procedimento será transformado em judicial, todavia, continuará de forma sumária e administrativa, a menos que a controvérsia verse sobre o direito de propriedade de alguma das partes, caso em que será remetida às vias ordinárias.

Superada as exigências legais, estando em ordem a documentação e não havendo nenhum óbice, a averbação de retificação administrativa de área será praticada pelo oficial de Registro de Imóveis competente, de modo que o imóvel matriculado passará a ter a sua descrição em consonância com a sua real situação jurídica.

Coluna publicada no Jornal de Notícias, na edição de 20 e 21 de julho de 2019