Gabriela Aparecida Moreira Rodrigues
Bacharel em Direito e auxiliar de Processos no setor de Registro do 2RIMC

A maioria das propriedades registradas nos cartórios de Registro de Imóveis brasileiros pode ser enquadrada como condomínio civil. Ele é subdivido em duas espécies: o comum, que, por sua vez, é dividido em voluntário e necessário; e o especial ou edilício. Tais institutos estão previstos no Código Civil de 2002, do artigo 1.314 ao 1.358.

Quando existem duas ou mais pessoas como proprietários de um mesmo imóvel, por meio de quotas ou frações ideais, tem-se o condomínio comum. Ele será voluntário quando essa for a vontade dos proprietários ou quando, no ato nascimento do negócio jurídico, não for estipulado o percentual de propriedade, presumindo-se que o domínio será em partes iguais. A caracterização como necessário se dá apenas por previsão em lei, em casos específicos, a fim de assegurar a ordem entre os imóveis vizinhos.

No condomínio edilício, os imóveis são constituídos por partes exclusivas (de propriedade individual de cada condômino) e outras de uso comum (dividida em frações entre os condôminos). São exemplos o edifício, o condomínio de casas etc. Conforme salienta os autores Márcio e Monte Serra (2016, p.56), para que exista o condomínio edilício é indispensável haver realmente, de forma simultânea, tanto a propriedade comum quanto a exclusiva.

Para que a venda desses imóveis seja viável e segura, a instituição de condomínio deve ser realizada no cartório de Registro de Imóveis competente, como estabelece o art. 934 do Provimento nº 260/CGJMG/2013. Se houver mais de seis unidades, também deverá ser registrada a convenção de condomínio, prevista no art. 1.333 do Código Civil de 2002.

Quanto à sua forma, o condomínio pode ser pro diviso ou pro indiviso. No primeiro caso, é possível determinar o real direito de propriedade de cada condômino, identificando a fração ou o percentual atribuível. No pro indiviso, isso não é viável.

No tocante à extinção do condomínio, é direito de qualquer condômino, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum. Isso pode ser feito judicialmente, com uma ação de divisão, ou extrajudicialmente, com uma divisão amigável. De qualquer forma, o processo deve ser registrado no cartório de Registro de Imóveis, conforme versa o artigo 710 do Provimento nº 260/CGJMG/2013.

Qualquer que seja a forma adotada para extinção do condomínio comum, deve ser observado o pagamento da quota parte de cada coproprietário. Sendo o imóvel indivisível ou pro indiviso, só ocorrerá a extinção com venda do imóvel.

Prevista nos artigos 999 e 1.012 do Provimento nº 260/CGJMG/2013, há também a estremação, uma forma de extinção do condomínio comum para imóveis urbanos e rurais, no âmbito extrajudicial. Esse procedimento visa limitar e confrontar uma parte ideal do imóvel, sem que seja necessária a anuência de todos os condomínios – apenas daqueles que são limítrofes à área que será regularizada.

Como inovação ao Ordenamento Jurídico, pela lei nº 13.465/2017, por conversão da Medida Provisória nº. 759/2016, foi incorporado o chamado condomínio de lotes. Após anos de discussões polêmicas nos tribunais de todo o país, o novo processo colocou frente a inúmeras burlas à sua proibição legal. Ele pode ser caracterizado como uma modalidade do condomínio edilício, em que uma unidade autônoma corresponde a um lote e não a uma casa. Isto é o que faz com que ele se diferencie do tradicional condomínio de casas ou “deitado/horizontal”.

O regime jurídico do condomínio de lotes é disciplinado pelos requisitos da lei de parcelamento do solo – 6.766/79 – e a lei de condomínios e incorporações – lei 4.591/64. Os lotes devem representar terrenos atendidos por infraestrutura básica, cujas dimensões correspondam aos padrões urbanísticos do plano diretor, conforme exige o artigo 2º, parágrafo 4º da lei 6766/79.

Difere-se do loteamento urbano, principalmente, pela atribuição de fração ideal e áreas comuns ao terreno. Além disso, o terreno do condomínio de lotes é, como um todo, privado. – não existem áreas públicas incorporadas à municipalidade.

Para a constituição de condomínio de lotes, existem duas novas vias: a incorporação imobiliária e a constituição direta do condomínio. Para tanto, exige-se uma autorização do Município e a documentação prevista pelo artigo 18 da Lei 6.766/79, além das exigências do artigo 32 da Lei 4591/64. Ou seja, para além dos requisitos do loteamento do artigo 18, exige-se o memorial de incorporação e a minuta da futura convenção de condomínio, estabelecendo-se que o parcelamento em questão se transformará em condomínio de lotes.

Conclui-se, portanto, que o condomínio regulariza a situação de milhares de empreendimentos no Brasil. O fortalecimento dos regramentos das relações entre o ente público e o privado possui função social, garantidora da segurança jurídica e evitando convites a irregularidades. Junto a isto, a disseminação dessas informações à população propiciará um contexto mais fácil para o desenvolvimento do mercado imobiliário, garantindo o direito fundamental de propriedade.

Coluna publicada no Jornal de Notícias, na edição de 14 e 15 de setembro de 2019