Por Daniele Rizzo, oficiala do Ofício do 2º Registro de Imóveis de Montes Claros

Quando há um terreno a ser dividido em parcelas menores, simplesmente traçar as novas divisas não faz com que ele possa ser considerado um loteamento. Há que se observar as legislações específicas sobre o parcelamento do solo urbano, dentre elas a necessária autorização do Poder Público municipal.

O cumprimento às legislações sobre o assunto objetiva manter o território municipal organizado, viabilizando o crescimento econômico e a difusão do bem-estar social, promovendo o direito a um município sustentável, cumprindo as funções sociais da propriedade, assegurando o pleno acesso de todos os cidadãos ao direito de propriedade, à moradia, à promoção da qualidade de vida, aos serviços públicos essenciais e aos equipamentos urbanos e comunitários.

Quanto às legislações específicas sobre parcelamento do solo urbano, existem a Lei Federal nº 6.766/1979 e a Lei Municipal de Montes Claros nº 3.720/2007 (e alterações posteriores). Segundo a legislação vigente, cabe ao poder público municipal a responsabilidade pela análise prévia da viabilidade do empreendimento, que pode ser concedida em modalidades distintas: Desmembramento, Loteamento “aberto” e Loteamento “fechado”.

O Desmembramento ocorre quando o terreno é dividido para realizar edificações, sem a necessidade de mudanças no sistema viário existente ou prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Já o Loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. É da essência do loteamento ser “aberto”, ampliando os limites da cidade.

Porém, o Loteamento também pode ser “fechado”: este possui previsão no art. 2º, §8º, 6.766/79 “loteamento de acesso controlado”, já regulamentado pela Lei Municipal nº. 3.720/2007 (e alterações posteriores), art.42 ao art.57.

Art. 2º, lei 6.766/79: O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1º – Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
[…]
§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (grifo nosso)

Considera-se Loteamento “fechado” o resultado da subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos, cujo perímetro da gleba original, ao final, é cercado ou murado de modo a manter acesso controlado.

O Loteamento pode ser requerido e consequentemente aprovado junto à Prefeitura como “fechado” por decorrência do art. 2º, §8º, 6.766/79, sendo descrita no Termo de Compromisso a permissão de uso das áreas públicas que estarão dentro do perímetro cercado do Loteamento, seguindo os regramentos dos artigos 42 e seguintes da Lei Municipal nº. 3.720/2007 e alterações posteriores, com a validação do chefe do Poder Executivo municipal.

Vale ressaltar que as áreas públicas verdes e institucionais deverão estar situadas externamente ao perímetro do Loteamento “fechado”, numa distância máxima de 100m do limite do loteamento fechado (art. 44, § 3º, da Lei Municipal nº. 3.720/2007).

E qual é a diferença entre Loteamento “fechado” x Condomínio de Lotes?

O muro cercando a área e a presença de seguranças na entrada pode confundir as pessoas sobre qual a verdadeira natureza daquele espaço. Mas por mais que Loteamentos “fechados” e Condomínios de Lotes se pareçam, há grandes diferenças entre eles.

O primeiro ponto é a legislação que rege o funcionamento de cada um. Como foi dito anteriormente, o Loteamento segue a Lei Federal nº 6.766/1979 e as regras municipais sobre o assunto. Já o Condomínio de Lotes segue o art. 1.358-A do CC/02 c/c art. 2º, parte final do §7º, e, art. 4º, §4º, da 6.766/79, Lei Federal nº. 4.591/1964 e as regras municipais sobre o assunto.

Outra diferença importante está na natureza das vias e áreas públicas. No Loteamento, esses espaços são abertos para terceiros, havendo uma permissão de uso do Poder Executivo municipal por tempo indeterminado (art. 45 da Lei Municipal nº 3.720/2007), “podendo ser revogada a qualquer momento pelo Município, em caso de necessidade comprovada”. O Condomínio de Lotes funciona de outra maneira, as vias de acesso interno e as áreas de lazer são áreas de propriedade comum dos condôminos.

Toda essa discussão é apenas uma pequena parte dentro do assunto de loteamento. Por isso, antes de fechar um negócio ou de começar o processo de parcelamento do solo é importante consultar o cartório de Registro de Imóveis e a Prefeitura para verificar as condições do terreno ou do empreendimento.

Coluna publicada no Jornal de Notícias, na edição de 22 e 23 de junho de 2019