Por Daniele Rizzo, oficiala do Ofício do 2º Registro de Imóveis de Montes Claros
O Condomínio de Lotes (espécie de Condomínio Edilício) é regulamentado pelo art. 1.358-A do CC/02 c/c art. 2º, parte final do §7º, e, art. 4º, §4º, da 6.766/79, com alteração trazida pela Lei Federal nº. 13.465/2017, que acrescentou a Seção IV (art. 1.358-A) ao Código Civil, dentro do Capítulo VII “DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO”, e pela Lei Federal nº. 4.591/1964:
Art. 1.358-A do Código Civil
Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (grifo nosso)
Art. 2º da Lei 6.766/79
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
[…]
§ 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (grifo nosso)
Art. 4º da Lei 6.766/79
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
[…]
§ 4o No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (grifo nosso)
A mudança legislativa preencheu uma lacuna na legislação de Registro Imobiliário, reconhecendo a modalidade de propriedade e eliminando a insegurança jurídica relacionada ao tema, atribuindo aos Condomínios de Lotes o reconhecimento de sua legalidade por legislação federal.
Vale ressaltar que o Poder Público Municipal é o gestor de seu território, devendo todo projeto ser submetido à sua aprovação e seguir a legislação municipal aplicável a cada espécie de empreendimento.
E como se caracteriza um Condomínio de Lotes?
O Condomínio de Lotes resulta em unidades autônomas (lotes), com atribuição de fração ideal, área privativa e área de uso comum, equivalente ao Condomínio Edilício (Lei nº. 4.591/1964), precedido ou não de incorporação, em um só plano horizontal (condomínio deitado ou condomínio de casas), sem a necessidade de prévio projeto contemplando as construções. Devendo descrever-se os lotes e área comum.
Depende de registro de Instituição de Condomínio e Convenção de Condomínio (art. 952 do Provimento nº. 260/CGJMG/2013 c/c art. 1331 e seguintes do CC/2002). No caso de haver Incorporação Imobiliária, a obrigação do incorporador será com a implantação de toda a infraestrutura (conforme previsto no art. 1.358-A, § 3º, do Código Civil/2002). Logo, a obrigação de construir poderá ser restrita a esse aspecto.
As vias de acesso interno, bem como as áreas de lazer, são áreas de uso comum aos Condôminos. Por se tratar de uma espécie de Condomínio Edilício, o lote é uma unidade autônoma, é área privativa do Condômino proprietário.
Para ser possível registrar o Condomínio de Lotes, é necessário que haja uma gleba única, sem subdivisão em lotes, a qual será parcelada em frações ideais (correspondentes aos lotes). Ou seja, a fração ideal será equivalente ao lote (do loteamento tradicional), estando vinculada a uma área privativa e a uma área comum, possibilitando, assim, o Registro da Instituição de Condomínio e da Convenção de Condomínio (art. 952 do Provimento nº. 260/CGJMG/2013 c/c art. 1331 e seguintes do CC/2002).
Coluna publicada no Jornal de Notícias, na edição de 8 e 9 de junho de 2019
