Por Rosiane Rodrigues Vieira, oficiala do Ofício do 1º Registro de Imóveis de Montes Claros

A regularização de moradias sobrepostas, com várias residências em diversos níveis, sempre foi um desafio para o Direito. Até dezembro de 2016, não havia uma legislação que versasse diretamente sobre o assunto. Mas, com a aprovação da Medida Provisória nº 759/2016, convertida na Lei nº 13.465/2017, e a criação do chamado “Direito de Laje”, o problema foi resolvido.

De acordo com a nova legislação, agora o proprietário pode ceder a superfície superior ou inferior de sua construção para um terceiro, com a criação de unidades imobiliárias distintas e independentes. Mas, na prática, o que isso significa?

Pense em uma família que vive em uma casa com apenas um andar. Um dos filhos decide se casar e os pais autorizam que ele construa sua casa em cima da atual, erguendo um segundo andar com entrada independente. Essa é uma situação muito comum, seja pela condição financeira das famílias ou situação dos terrenos. Porém, como foi criada uma edificação em um terreno que não pertence à pessoa, o Direito entendia que o morador da nova residência, que arcou apenas com os custos da edificação, não era o real proprietário. Isso mudou com a Lei nº 13.465/2017, que inseriu os artigos 1.310-A e seguintes no Código Civil.

Agora, cada um terá direito à matrícula de seu imóvel, podendo dispor dele como bem entender – seja destinando-o para venda, aluguel ou, até mesmo, como garantia para empréstimos. Os casos de partilha judicial também serão mais simples de se resolver, com a possibilidade de cada cônjuge receber uma das unidades.

Vale lembrar, entretanto, que a nova legislação versa apenas sobre construções nas áreas superiores ou inferiores da construção-base, não sendo válida para aquelas feitas nas laterais, mesmo que no mesmo terreno.

Além disso, cada caso possui suas peculiaridades e precisa ser avaliado individualmente, a partir da análise da matrícula do imóvel, antes de se tomar qualquer decisão. No exemplo acima, é necessário verificar se na matrícula constam os dois em condomínio (50% para cada um) ou se o imóvel está só em nome dos pais. Isso é fundamental para decidir qual procedimento será seguido, pois será caso de instituição de direito de laje se houver apenas a realização da construção pelo filho e todo o imóvel seja de propriedade dos pais. Por outro lado, caso o filho seja coproprietário ou haja aquisição de fração ideal do terreno para a construção, a solução adequada é a instituição de condomínio edilício, com atribuição de unidades, conforme artigos 1.331 e seguintes do Código Civil.

Na prática, os titulares de unidades sobre a laje ainda esbarram em um problema muito comum: a falta de regularização da construção existente. Por isso, antes de fazer todo o procedimento do Direito de Laje, é preciso proceder à averbação da construção na matrícula do imóvel. Para tanto, os proprietários devem providenciar o Habite-se perante a Prefeitura Municipal e a certidão negativa de débitos do INSS, o que é feito perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Na sequência, poderá ser lavrada a escritura pública de instituição de direito de laje no Cartório de Notas. Em caso de dúvidas, sobre qual instituto deverá ser utilizado ou sobre qual o procedimento, deve-se procurar as orientações em Cartório de Notas ou de Registro de Imóveis. Só assim será possível garantir o direito real de todos.

Coluna publicada no Jornal de Notícias, na edição de 13 e 14 de julho de 2019