Rosiane Rodrigues Vieira
Registradora do Ofício do 1º Registro de Imóveis de Montes Claros-MG

São os municípios que têm a competência necessária para determinar o ordenamento urbano. A partir das regras gerais do Estatuto da Cidade (Lei n.º 10.257/2001), são feitas leis municipais para definir as normas sobre zoneamento, posturas, construção e demolição de obras, loteamento, desmembramento, unificação etc.

Assim, é necessário obter uma licença prévia junto à Prefeitura quando se pretende construir sobre um terreno. Via de regra, ela depende de prévia aprovação do projeto da obra, feita por um profissional habilitado e com a emissão da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Após o pagamento da taxa, é emitido o Alvará de Construção.

Contudo, em Montes Claros, conforme parágrafo único do artigo 4º da Lei Municipal n.º 3.032/2002, apesar de permanecer obrigatória a concessão de prévio alvará, o projeto é dispensado nos seguintes casos: a) construção simples coberta, com área máxima de 20 m², situada em área de fundo, sujeita a condições de higiene e segurança, devendo o requerimento indicar-lhe a localização e o destino; b) construção de cômodo comercial, com área máxima de 20 m², desde que não contrarie a disposição da Legislação Urbanística Municipal; c) ampliação de até 20 m², no pavimento térreo de compartimento de uso comercial ou residencial, desde que não contrarie a disposição da Legislação Urbanística Municipal.

Quando a edificação for concluída, cabe ao proprietário ou responsável técnico requerer a Baixa e Habite-se perante a Prefeitura. Por meio de uma vistoria técnica, verifica-se se o imóvel possui condições de habitabilidade, com instalações hidro-sanitárias e elétricas; se a obra foi executada em conformidade com o projeto aprovado; e outras exigências legais, a exemplo de ter sido plantada pelo menos uma árvore para cada cinco metros de testada do lote. Se não cumpridas as exigências, a Prefeitura não concederá a baixa de construção e Habite-se.

Recentemente, a Lei n.º 13.865, de 8 de agosto de 2019, dispensou o Habite-se expedido pela Prefeitura Municipal para averbação de construção residencial urbana unifamiliar, de um só pavimento e finalizada há mais de cinco anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda – inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia. Caso a construção a ser feita se enquadre nessa hipótese, em lugar da baixa e Habite-se, a Prefeitura emitirá uma certidão que ateste a situação da construção, conforme requisitos acima.

Após a obtenção da certidão de baixa e Habite-se ou de construção, para a averbação da edificação à margem da matrícula, é necessário apresentar ao cartório de Registro de Imóveis competente, além do Requerimento, os seguintes documentos:

• Via original de Certidão de Baixa e Habite-se relativa ao empreendimento emitida pela Prefeitura Municipal de Montes Claros; ou, se for o caso, via original de certidão emitida pela Prefeitura Municipal que ateste se tratar de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de cinco anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, conforme artigo 247-A da Lei n.º 6.015/73;
• Certidão Negativa de Débitos Previdenciários (CND) referente à obra (obtida perante a Receita Federal do Brasil); ou, se for o caso, declaração, com firma reconhecida, de que se trata de construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, executada sem mão-de-obra assalariada, com área de até 70,00 m².

A averbação da construção é considerada ato com conteúdo financeiro, cobrado à metade dos valores para registro, pelo valor de mercado atualizado da construção. O cálculo é feito pela multiplicação entre a área construída e o valor indicado na Tabela do Cub/m², divulgado mensalmente pelo Sinduscon para cada região.

O atendimento dos procedimentos acima permite que a construção seja realizada em estrita conformidade com a legislação. Além de garantir sua segurança e condições de habitualidade, isso permite que a cidade cresça de forma ordenada e que haja a maior valorização econômica de seus imóveis.

Coluna publicada no Jornal de Notícias, na edição de 7 e 8 de setembro de 2019