Eduardo Vinícius Pereira Barbosa
Advogado e Mestrando em Desenvolvimento Social pela Unimontes

Em junho de 2019, o Ofício do 1º Registro de Imóveis de Montes Claros iniciou a campanha “Incorporação Legal”, com o intuito de orientar os usuários de serviços registrais sobre os procedimentos para o registro de incorporação imobiliária no cartório de Registro de Imóveis.

A campanha alerta, sobretudo, para a responsabilidade civil e criminal do empreendedor acerca da venda de imóvel na planta e os riscos de aquisição deste, pelo cliente, quando não ocorreu prévio registro de incorporação imobiliária, nos moldes da Lei Federal n.º 4.591/1964.

De acordo com os artigos 28 e 68 desta lei, a incorporação imobiliária compreende um conjunto de atividades a serem realizadas para permitir a comercialização de unidades autônomas de condomínios (apartamentos, lojas, salas, etc) ou de unidades isoladas, na planta ou em fase de construção.

Assim, somente é possível a divulgação do empreendimento nos veículos de imprensa e a negociação sobre venda das unidades autônomas após o registro da incorporação, no cartório de Registro de Imóveis, mediante apresentação dos documentos listados no artigo 32 e seguintes da Lei Federal n.º 4.591/1964. Inclusive, o número de registro deve constar nos anúncios, materiais impressos, contratos e publicações. A desobediência a esses preceitos legais configura crime contra economia popular, com responsabilização do incorporador e dos demais profissionais envolvidos.

Os documentos necessários para registro da incorporação vão desde a comprovação de legitimidade do incorporador para execução do empreendimento, com demonstração de sua idoneidade financeira e jurídica, até aqueles elaborados por profissionais técnicos devidamente habilitados, notadamente para descrição das principais características das edificações, como planta, memorial descritivo das obras e discriminação das frações ideais do terreno.

Ressalta-se que, para registro da incorporação imobiliária de unidades de condomínio edilício, é requisito o prévio registro da instituição de condomínio e, ainda, da convenção de condomínio. Ademais, em qualquer situação, a matrícula na qual serão praticados estes atos deve conter limites, medidas e confrontações individuais, impondo ao oficial de Registro o dever de exigir prévia inserção, atualização ou retificação destes dados, caso verifique alguma inconsistência.

Dessa forma, protocolizada a documentação para processamento perante o cartório de Registro de Imóveis, o oficial de Registro realiza a qualificação registral. Esta consiste na análise exaustiva dos documentos apresentados e, caso haja pendências a serem satisfeitas, o oficial formula nota com as exigências a serem cumpridas para garantir a legalidade e a segurança jurídica dos atos. Se o interessado se recusar ou não puder cumprir as exigências feitas, poderá ser suscitada dúvida, para que um juízo competente decida a questão.

A documentação arquivada pelo oficial de Registro para registro de incorporação imobiliária contém garantias jurídicas aos adquirentes em caso de prática de infrações pelo incorporador, como a entrega de imóvel com características diversas daquelas constantes dos documentos apresentados ou, em caso de arquivamento do contrato-padrão para venda das unidades autônomas, a análise prévia do oficial de Registro permite atestar a inexistência neste de cláusulas abusivas, iníquas ou que violem outras normas consumeristas, conforme inovações trazidas pela Lei n.º 13.786/2018.

Registrada a incorporação imobiliária, o incorporador está habilitado a lançar o empreendimento no mercado, por meio de ofertas públicas para a venda das unidades em construção, e para a celebração dos contratos necessários, como de promessa de compra e venda, de compra e venda, de permuta, de dação em pagamento, de doação e de alienação fiduciária em garantia.

Ainda no que diz respeito às vantagens econômicas, destaca-se o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias, com previsão na Lei n.º 10.931/2004, que permite ao incorporador e aos adquirentes ter uma definição clara sobre os riscos atinentes ao empreendimento, evitando situações conflituosas, assim como a possibilidade de opção pelo Regime Especial de Tributação (RET), composto por incentivos fiscais que reduzem consideravelmente a carga tributária incidente sobre as operações econômicas da incorporação imobiliária.

Portanto, é por meio do registro da incorporação imobiliária que o incorporador pode negociar sobre imóveis na planta e que o adquirente tem acesso a um conjunto de dados confiáveis sobre o imóvel desejado. Assim, a compreensão da legislação, especialmente dos procedimentos, é primordial para a eficácia do registro da incorporação imobiliária, pois evita a emissão de notas de exigências por erros de qualificação e, consequentemente, atrasos no prazo de lançamento do empreendimento.

Coluna publicada no Jornal de Notícias, na edição de 28 e 29 de julho de 2019